Nieuwsbrief najaar 2012

Geachte relatie,

Het nieuwe jaar 2013 staat weer voor de deur.
Reden genoeg voor ons om u op de hoogte te brengen met zaken uit ons werkveld.
Voor deze nieuwsbrief hebben wij Joop van den Brand geïnterviewd over onze inzet voor het project Trade Port Noord in de gemeente Venlo.
Daarnaast in deze nieuwsbrief een korte uiteenzetting van de kosten van de bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse kosten en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen in exploitatieplannen.

Mocht u vragen of opmerkingen hebben naar aanleiding van deze nieuwsbrief, laat het ons dan vooral weten!

Met vriendelijke groet,


Tjeerd Kooy

Interview

ROgeo is enkele jaren betrokken bij het project Trade Port Noord in Venlo, een gebied ter grootte van ruim 300 hectare en gelegen op het grondgebied van een tweetal gemeenten.
Er diende gewerkt te worden met een provinciaal inpassingsplan over de gemeentelijke grenzen heen, terwijl een gemeentelijke herindeling net was afgerond.
Het opstellen van de exploitatieplankaart, op basis waarvan het kostenverhaal van de openbare voorzieningen kan worden veiliggesteld voor de gemeenten, was een uitdagende klus.
Kijk en luister naar de ervaringen van Joop van den Brand met ROgeo.

Kostenverhaal kosten bovenwijkse voorzieningen

De Wro geeft gemeenten instrumenten voor het verhaal van kosten van grondexploitatie.
Gemeenten kunnen de kosten voor de ontwikkeling van bijvoorbeeld een woongebied of een bedrijventerrein verhalen op de eigenaren van de gronden, waarop die ontwikkeling zal plaats vinden.
Te denken valt aan de kosten van bodemonderzoek, van de aanleg van de weg voor de nieuwe woningen/bedrijven en van een speeltuin bedoeld voor de bewoners van de nieuwe woningen.
De kosten die alleen maar zijn bedoeld voor en onlosmakelijk zijn verbonden met de nieuwe ontwikkeling roepen meestal weinig vragen op.
Dat geldt niet voor de kosten van ‘bovenwijkse’ voorzieningen, de bovenplanse kosten en de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen.
Over deze kosten/bijdrage zijn er nog veel vragen.
Wij noemen als voorbeeld:

– Wat is het verschil tussen de kosten van ‘bovenwijkse’ voorzieningen, bovenplanse kosten en bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen?
– Welke criteria gelden bij het verhaal van deze kosten?
– Is voor het verhaal van deze kosten/bijdrage een structuurvisie verplicht?
– Is de betekenis van het begrip ‘bovenwijkse’ voorzieningen bij toepassing van de Wro hetzelfde als de betekenis van dit begrip in de praktijk van het grondbedrijf?

De toelichtingen op de Wro en Bro en de kamerstukken bevatten geen scherpe definities van en geen scherpe afbakening tussen deze kosten en/of bijdragen.
Voor de diverse kosten gelden verschillende voorwaarden.
De praktijk vraagt wel om een scherpe afbakening.

Wij wijzen er op dat er op dit moment verschil van mening bestaat tussen de diverse deskundigen over de afbakening van genoemde kosten/bijdrage.
De praktijk moet uitwijzen welke ‘waarheid’ een gezamenlijk draagvlak gaat vinden en natuurlijk nog belangrijker: welke interpretatie volgens de rechter de juiste is.

Navolgbaarheid organiseren in aard van de kosten, het voldoen aan wettelijke voorschriften en de totstandkoming van de hoogte van de bijdrage is daarbij essentieel.

Het ten overstaan van de rechter reconstrueren van de wijze van berekening en weging van dit onderdeel van het kostenverhaal, vaak jaren later, via het private of publieke spoor, noodzaakt tot een goede documentatie.
Reconstructie is kostbaar en vaak is de informatie niet meer te verkrijgen door personele wisselingen, niet voldoende gedocumenteerd en/of laten archiveren, tijdsverloop etc.
Ook hier geldt: voorzorg is beter dan nazorg.

Malaise met grenzen

Bestemmingsplannen worden veelal opgezet door projectgroepen die zich toewijden aan het plan dat aan hen is toegewezen.
Hiervoor worden diverse adviesbureaus en specialisten ingeschakeld om het plan op een juiste wijze in te vullen en de procedure te laten doorlopen.
Echter wordt hierbij niet altijd het plan afgestemd met aangrenzende plannen, hetgeen kan leiden tot duidelijke verschillen in bijvoorbeeld afmetingen.
Ernstiger is wanneer bestemmingsplannen niet aansluiten op omliggende plannen.
Hierdoor blijft voor dat gedeelte het oude bestemmingsplan gelden en vanaf de zomer van 2013 is er dan geen vigerend bestemmingsplan, aangezien dan alle bestemmingsplannen maximaal 10 jaar oud mogen zijn.

In het voorbeeld is te zien dat twee vastgestelde bestemmingsplannen geen afgestemde grens heeft, waardoor een deel van beide plannen elkaar overlappen en een gedeelte van de gronden niet wordt bestemd, hetgeen wel de bedoeling zal zijn.
Deze wig tussen beide bestemmingsplannen heeft een oppervlakte van bijna 2,5 hectare en de bestemming dient nu meegenomen te worden met een ander bestemmingsplan.
Anders dreigt dat voor dit gebied vanaf 2013 geen leges geheven kunnen worden, al zal gezien het huidig gebruik in dit geval (weiland) niet veel inkomsten gemist worden.

Het nauwkeurig vaststellen van een bestemmingsplangrens is daarom een van de eerste stappen bij het inzetten van een nieuwe bestemmingsplanprocedure.
Controleer hierbij of het plan aansluit bij bestaande plannen, maar zeker ook andere plannen die in procedure zijn.
Tenslotte is een gemeentegrens van belang.

Oosterwold

Bart van Garderen (stagiair) heeft de afgelopen 3 maanden gewerkt voor een advies aan de gebiedsregisseur van Almere Oosterwold betreffende het geodatabeheer.
Oosterwold zal door (collectief) particulier opdrachtgeverschap worden ontwikkeld in de komende 20-30 jaar. Hierbij stelt de overheid zich zo faciliterend mogelijk op.
De organische ontwikkeling zal worden gerealiseerd door initiatiefnemers die zich melden bij de gebiedsregisseur die bepaalt wat voor ‘kavelpaspoort’ de initiatiefnemer krijgt. Hierin staan hoeveelheden voor het ruimtegebruik.
Want naast een eigen woning en tuin, dienen initiatiefnemers zelf voor de openbare ruimte te zorgen.
Dit houdt in dat ze openbare ruimte aanleggen én beheren, zowel het groen als de infra.
Ook energievoorziening en waterverwerking hoort bij het takenpakket van de initiatiefnemer.
De overheid zorgt voor de hoofdinfrastructuur en het energienetwerk dat als back-up dient.

Daarnaast heeft Bart aan een initiatief in Oosterwold gewerkt.
Dit initiatief wordt ‘De Dorpen’ genoemd.
Hierbij wordt een gebied van 140 hectare ingevuld met 50{e7d2a5f9b30a41f30d55def14e9392e5c24ba125dda9c62b370289a1efb82df5} kern- en 50{e7d2a5f9b30a41f30d55def14e9392e5c24ba125dda9c62b370289a1efb82df5} landbouwkavels (dit zijn 2 van de 4 kavelpaspoorten).
Het doel is om initiatiefnemers uit te nodigen het gebied zijn vorm en uitstraling te geven.
De kernkavels worden onderverdeeld in 6 dorpjes van 200 tot 600 woningen die met elkaar verbonden zijn door een dorpsontsluiting.
In een periode van 10-20 jaar zullen er 2200 woningen gerealiseerd worden.
Ook wordt de rivier de Eem weer terug in het gebied gebracht, die er in het pleistoceen voor het laatst liep.

Een blik vooruit

Het jaar 2012 nadert zijn eind. Een jaar waarin ROgeo niet heeft stilgezeten.
Met diverse filmpjes hebben wij u verdere inzicht willen bieden in de diverse werkzaamheden van ROgeo bij onder meer de projecten bij Lingezegen, Hooghkamer en Trade Port Noord.
Natuurlijk staat ROgeo in 2013 ook voor u klaar.
ROgeo wenst u alvast een fijne kerstvakantie en voorspoedig 2013 toe!

Met vriendelijke groet,

De medewerkers van ROgeo

Wilt u zich aanmelden voor de ROgeo nieuwsbrief?
Volgt u dan deze link en vul het formulier in.
U zult vervolgens in de toekomst de nieuwsbrief ontvangen.

Door rogeo