Nieuwsbrief zomer 2012

Geachte relatie,

Terwijl de vakantieperiode op zijn einde loopt, ontvangt u hierbij de nieuwsbrief van ROgeo.
Bij ROgeo hebben weer een aantal veranderingen plaatsgevonden, zoals een verhuizing naar onze oude locatie in Arnhem.
Daarnaast verwelkomen we de komende maanden een stagiair.
Bart gaat bij ons onderzoek doen hoe het ROgeo informatiesysteem bij gemeenten optimaal georganiseerd kan worden.
Hiermee proberen we jonge mensen een kans te geven zich bezig te houden met geo-informatie en het beheer er van.

Mocht u vragen of opmerkingen hebben naar aanleiding van deze nieuwsbrief, laat het ons dan vooral weten!

Met vriendelijke groet,


Tjeerd Kooy

Interview

Om het belang van geo-informatiemanagement aan te tonen bij complexe gebiedsontwikkelingsprojecten, hebben wij Frits Schreiner, projectleider van project Hooghkamer van de gemeente Teylingen geïnterviewd. De gemeente Teylingen is voornemens om ten noorden van Voorhout in het gebied Hooghkamer een woningbouwlocatie te ontwikkelen.
Deze ontwikkeling vindt gefaseerd plaats. Voor het gebied als geheel is het bestemmingsplan Hooghkamer 2011 in procedure gebracht.
Op grond van de regeling, opgenomen in artikel 6.12, lid 4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de ontwikkelingen anderszins is verzekerd of er geen locatie-eisen dan wel geen eisen inzake een tijdvak dan wel fasering nodig zijn.

In het geval van het plan Hooghkamer heeft de gemeente niet met alle betrokken eigenaren grondexploitatieovereenkomsten gesloten.
Om die reden is het kostenverhaal van de ontwikkeling niet volledig anderszins verzekerd.
Bovendien acht de gemeente het noodzakelijk, dat in het exploitatieplan locatie-eisen worden gesteld en dat de fasering van de ontwikkeling/realisatie wordt geregeld.
Aldus dient de gemeente een exploitatieplan vast te stellen, waarin de juridische basis wordt gelegd voor het kostenverhaal, voor de locatie-eisen, alsmede voor de fasering.
De gemeente vervult zowel de actieve bouwgrondproductierol, als de facilitaire rol, waarbij de zelfrealisator zélf de aanleg van het openbaar gebied ter hand neemt en dat maakt dit een spannend project, met een groot leereffect voor de gemeentelijke organisatie én de zelfrealisator.

Convenant aanpak leegstand kantorenmarkt

Op 27 juni 2012 is er door verschillende partijen, waaronder het Rijk, IPO, VNG en brancheorganisaties een convenant ondertekend, getiteld “Convenant aanpak leegstand kantoren”.
Dit convenant is gesloten ter bestrijding van de leegstand in kantoren, om een beter functionerende kantorenmarkt te bewerkstelligen, die het economisch vestigingsklimaat verbetert en de internationale concurrentiepositie van Nederland moet versterken.

In de zogenaamde “kantorenregio’s” functioneert de huidige kantorenmarkt niet goed.
Dat wil zeggen dat de kantorenvoorraad niet goed is toegesneden op de diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locaties, gebouwfunctionaliteiten en omvang, waardoor de normale marktwerking en het bestaande reguleringsinstrumentarium niet tot het gewenste resultaat hebben geleid.

Het convenant bevat veel informatie, teveel om hier apart te benoemen. Het bevat verplichtingen voor provincies en gemeenten.
Zij dienen binnen twaalf maanden, gerekend vanaf de ingangsdatum van het convenant, de afstemming van vraag en aanbod voor ontwikkeling van nieuwe kantoren als ruimtelijk belang in hun structuurvisie op te nemen en een kantorenbeleid te formuleren.

Daarnaast dienen provincies en gemeenten hun kantorenbeleid te vertalen in een planning van nieuwe kantorenlocaties, de wenselijke reductie van de plancapaciteit en de mogelijke intrekking van kantoorbestemmingen.
Dit dient tevens geborgen te worden in hun ruimtelijke instrumentarium in dezelfde twaalf maanden, gerekend vanaf de ingangsdatum van het convenant.
Hierbij zullen in korte tijd alle bestaande kantorenlocaties in kaart gebracht moeten worden en dient het interne besluitvormingstraject doorlopen.

Kortom een klus die niet uitgesteld kan worden, wil men de kantorenleegstand echt bestrijden en de gestelde deadlines halen.

Malaise met grenzen

Ditmaal kijken we in deze rubriek naar een geval dat betrekking heeft op huurders en beleggers van kantoorruimte.
Het gaat om een situatie waarbij een huurovereenkomst is gesloten voor een kantoorruimte met een contractuele grootte van 12.000 m2.
Echter het pand is in werkelijkheid maar 10.185 m2 groot.
Omdat de huurder in dit geval een belegger is die het pand wil gaan doorverhuren, is er voor hem een aanzienlijke jaarlijkse huurderving en als beleggingsobject wordt het verwachte financiële rendement niet behaald.

Er ontstaat een juridisch geschil dat aan de hand van de data van het rechtbankvonnis, arresten hof en Hoge Raad ruim 4 jaar duurt, namelijk van maart 2008 tot en met 17 februari 2012.
De Hoge Raad stelt uiteindelijk de huurder/belegger in het ongelijk.
Nog afgezien van de kosten van deze procedure en de tijd die ermee gemoeid was, hadden beide partijen hun tijd en geld ongetwijfeld anders kunnen besteden.

Waar gewerkt wordt worden fouten gemaakt, maar had deze onjuiste informatieverstrekking niet makkelijk voorkomen kunnen worden?
De Hoge Raad vindt van wel; de huurder/belegger is een ervaren handelaar in onroerend goed en had zelfstandig onderzoek moeten uitvoeren naar de afmetingen van het pand.

Het komt bijzonder vaak voor in de gebiedsontwikkelingspraktijk dat er onjuiste afmetingen worden vermeld in verkoopbrochures en dergelijke.
Door onze satéprikkermethode, waarbij gewerkt wordt met een gesloten oppervlakteanalyse en waarbij er meerdere bronnen met elkaar vergeleken worden, komen wij deze afwijkingen op het spoor, voordat er contracten worden gesloten.

Een blik vooruit

Doordat groei in de kantorenmarkt uitblijft, dienen er alternatieve plannen gemaakt te worden.
Met het convenant aanpak lege kantoren wordt hierbij een goede voorzet gegeven.
De grote uitdaging voor de meeste vastgoedeigenaren is allereerst een compleet dynamisch overzicht te krijgen van hun portefeuille, die eenvoudig en eenduidig bijgehouden kan worden.
Dit is een van de aspecten waar ROgeo een grote aanvulling kan zijn.

Met vriendelijke groet,

De medewerkers van ROgeo

Wilt u zich aanmelden voor de ROgeo nieuwsbrief?
Volgt u dan deze link en vul het formulier in.
U zult vervolgens in de toekomst de nieuwsbrief ontvangen.

Door rogeo